Maitriser son foncier

Comment appliquer un bail ?

Le bail rural peut-être établi par écrit par un acte notarié ou par un acte écrit entre le propriétaire et le locataire.

A noter que :

• le bail doit être écrit et rédigé par un notaire si la durée du bail est supérieure à 12 ans.
• les actes sous seing privé ne sont valables que s’il y a autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct (article 1345 du code civil).

Le bail verbal est un bail rural, si la preuve de paiement peut-être apportée, ou encore s’il existe toutes autres formes de rémunération ou de contrepartie en échange de la jouissance des parcelles.

La vente d’herbe est un bail rural si le même exploitant emporte au moins deux fois de suite la récolte complète (ensemble des fruits produits par le fonds) sur une même parcelle.

La prise en pension d’animaux est un bail rural lorsque le propriétaire prend en garde, nourrit et soigne les animaux d’un tiers contre un paiement de façon habituelle.

Les baux d'élevage concernent toute production hors sol,  d'étangs et de bassins aménagés servant à l'élevage piscicole, baux d'établissements horticoles, de cultures maraîchères et de culture de champignons, ainsi que les baux d'élevage apicole (article L415-10 du code rural).

Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du statut du fermage (article L411-1 du Code rural).

Quelles sont les exceptions qui ne sont pas soumises au statut du fermage ?

• Les baux de petites parcelles, de moins de 1 ha. La surface à considérer est celle de la surface totale louée à un même propriétaire, et non celle de chaque parcelle.
• Les conventions d’occupation précaire (article L411-2 du Code rural)
• Les baux de chasse et de pêche
• Les baux emphytéotiques
• Les baux de jardins familiaux

Les droits et obligations du bailleur et du preneur (ou fermier)

Le cadre du statut du fermage :

• Une durée minimale du bail de 9 ans.
• Le respect de la fourchette de fermage qui est déterminé par arrêté préfectoral.
• Les litiges et recours sont de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux.

Certains droits du preneur :   

• Le droit de préemption
• Le droit au renouvellement du bail
• La perception d’une indemnité en fin de bail pour amélioration du fonds (à déterminer grâce aux états des lieux d’entrée et de sortie du locataire).
• La perception d’une indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail pour changement de destination   en application de l’article L411-32 du Code rural.
• Le droit à la révision du fermage la 3ème année du bail.
• Le droit de proroger le bail si le preneur se trouve à moins de 5 ans de l’âge de la retraite en matière d’assurance vieillesse. Le bail est reconduit  pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur d’atteindre cet âge (article L411-58 du Code rural).

Certains droits du bailleur :

• Le droit de reprise des parcelles pour lui ou des membres de sa famille (son conjoint ou son descendant majeur ou émancipé), en vue de les exploiter (uniquement en fin de bail, il y a donc non renouvellement du bail)  dans certaines conditions stipulées à l’article L411-58 du Code rural.
• Le droit de résilier le bail à tout moment, sur des parcelles devenues constructibles, dont la destination peut être changée (article 411-32 du code rural). Le congé doit être notifié au locataire 1 an au moins avant la reprise.
• Le droit, à tout moment de reprendre une partie de la surface louée pour y construire (pour lui-même ou un membre de sa famille), une maison d’habitation. Cela implique bien évidemment l’obtention d’un permis, de demander le congé du preneur au moins 18 mois à l’avance et de réduire de manière proportionnel le loyer.
• Le droit à la révision du loyer la 3ème année du bail par le Tribunal Paritaire des baux ruraux
• La majoration du loyer si le propriétaire a fait des travaux dépassant ses obligations (et ce avec l’accord du preneur).

L'impôt foncier est à la charge exclusive du propriétaire (ou bailleur), en vertu de l'alinéa 1er de l'article L415-3 du Code Rural.

Toutefois, le preneur (ou fermier) devra rembourser au bailleur une fraction du montant des taxes sur les propriétés bâties et non bâties.

Quels types de charges peuvent être réparties entre le locataire et le bailleur ?

• La taxe foncière communale et intercommunale.
• La taxe Chambre d’agriculture.
• Les frais de gestion correspondants.
• Et éventuellement le remboursement des taxes des syndicats d’assainissements des canaux et des rivières (si la commune est concernée), le fermier rembourse la totalité de ces taxes.

Depuis 2006, les terres agricoles font l’objet d’une exonération de 20% des parts communale et intercommunale sur les propriétés non bâties (TFNB), sauf si des modalités spécifiques sont précisées dans le bail.  La réduction est appliquée directement sur la feuille d’imposition du propriétaire.

Cette exonération doit être rétrocédée à l’exploitant des terres en fonction du bail établi selon deux cas possibles :

• Cas 1 : absence de modalité de répartition de la taxe foncière, le propriétaire récupère :
• 50% des frais Chambre agriculture
• + 8% des frais de gestion (frais de confection de rôle) calculé sur moitié

• Cas 2 : montant de récupération prévu supérieur à 20%, le propriétaire récupère :
•  (part communale + part intercommunale) * (taux de récupération -20%)*1.25
• + 3% des frais de gestion du montant obtenu ci-dessus

Ainsi que

•           50% des frais Chambre agriculture
•          + 8% des frais de gestion calculé sur moitié
   

Les dispositions et dégrèvements possibles

• Si la propriété n'est louée qu'en partie, il y a lieu d'affecter les parts de taxes ainsi calculées au locataire au prorata du revenu cadastral des biens loués.

Un extrait de matrice cadastrale ou relevé de propriété au centre des impôts foncier du lieu de situation du bien permet de connaître le revenu cadastral de la propriété.

• Les éventuels dégrèvements de taxes foncières au bénéfice des jeunes agriculteurs ou par suite de calamités agricoles ou pour mode de production biologique doivent être déduits du montant du fermage (art. 1647-00 bis du CGI et art.  L411-24 et L415-3 du Code rural).
   
• Pour les jeunes agriculteurs : Il est possible de bénéficier, pendant les 5 années suivant l’installation sous forme individuelle ou dans le cadre d'une société civile (SCEA, GAEC ou EARL), d'un dégrèvement automatique de 50% de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB). A condition d'être installé et sur délibération des communes et intercommunalités. Il est également possible d'obtenir un dégrèvement des 50% restants. Cependant, la taxe pour frais de chambre d'agriculture reste due intégralement.

Pour en bénéficier, une déclaration des parcelles exploitées au 1er janvier, par commune et propriétaire, est à souscrire avant le 31 janvier de l’année suivant celle de l’installation de l’exploitant. Le formulaire est à déposer auprès du centre des impôts fonciers.

• Pour les agriculteurs subissant des dommages suite à des intempéries : (disparition d’une parcelle de la propriété, pertes de récoltes sur pied) ou autre événement extraordinaire (maladie affectant le bétail par suite d’épizootie). Le dégrèvement de taxe foncière est proportionnel aux pertes subies.
• Pour les propriétaires de terres classées dans les catégories « prés, prairies naturelles, herbages, pâturage et landes » jusqu’en 2030 inclus. Le dégrèvement porte sur les parts communale et intercommunale de la taxe foncière à conditions que leurs terres soient comprises dans le périmètre d’une association foncière pastorale, et que leurs recettes, provenant d’activités autres qu’agricoles ou forestières, n’excèdent ni 50 % du chiffre d’affaires tiré de l’activité agricole ou forestière, ni 100 000 euros.

Le cadre d’application du  statut du fermage dans le département est fixé dans l’arrêté préfectoral  n° 2011- 0320 du 2 décembre 2011. 

Pour rappel :  

• La détermination du prix du fermage est soumise aux principales règles légales de l’article L 411-11 du Code Rural et de la pêche maritime. 
• La part du prix correspondant aux biens loués doit être exprimée, sauf exception, en monnaie entre des maxima et des minima fixé par arrêté préfectoral.  
• Le montant des loyers évoluera tout au long du contrat par application de l’indice national des fermages. 
• Les modalités de fixation du fermage sont distinctes selon la nature du bien loué. La conclusion du bail écrit ou verbal, les propriétaires et les fermiers, ont donc l’obligation de déterminer le montant du fermage dans le respect de l’arrêté préfectoral fixant les différentes valeurs locatives selon la nature du bien loué.

Terrain Enclavé : Servitude de Passage

La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé (terrain isolé, ne disposant d'aucun accès, ou disposant d'une issue insuffisante sur la voie publique) un droit de passage sur une propriété voisine. Code civil : articles 682 à 685-1.
Le propriétaire du terrain utilisé ne peut pas refuser de reconnaître ce droit à son voisin. On parle de servitude légale. Les voisins peuvent choisir d'établir ensemble l'organisation du droit de passage (trajet, indemnisation, ...). En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage ou en l'absence d'accord amiable), il faut saisir le juge pour qu'il vous reconnaisse le droit de passage. C'est alors le juge qui fixera l'organisation du droit de passage.
Le droit de passage est automatique lorsqu'une propriété est enclavée. Cela peut être le cas par exemple si vous êtes obligé de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique.
Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant).
Vous et votre voisin pouvez convenir ensemble du lieu de passage, de préférence par écrit. Il est recommandé :

•     de prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique,
•     de passer par l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant,
•     et de verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice). L'indemnité est déterminée à l'amiable ou par le juge.

Où s’adresser ? : Tribunal judiciaire ou de proximité (ancien T ou TGI )

À noter : si l'enclavement du terrain résulte de la division d'une propriété (suite à vente, partage, ...), le passage doit se situer sur cette propriété (sauf impossibili-té), même s'il ne constitue pas le trajet le plus court à la voie publique.
La servitude de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait. Par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.
Dans ce cas, la cessation peut être constatée par accord amiable ou par le juge.  En cas de mésentente sur l'exercice d'un droit de passage, il faut saisir le tribunal.
Le juge peut statuer, selon ce qui lui est demandé sur :

•     l'existence du droit de passage,
•     l'emplacement du passage,
•     son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...),
•     la fin d'un droit de passage,
•     ou le montant de l'indemnité à verser au propriétaire du fonds servant. (ter-rain où s'applique un droit de passage)

En cas de désaccord sur l'indemnité à verser, c'est au propriétaire du fonds servant d'apporter la preuve du dommage causé.

Servitude de passage et inscription aux Hypothèques : 

Depuis 1955, la transcription de l'acte constituant la servitude doit être publiée à la conservation des hypothèques. Sa simple mention dans un acte publié lui-même ne suffit plus pour rendre la servitude opposable.

Lorsqu'un propriétaire revendique l'exercice d'une servitude sur le fond d'un autre, comment résoudre la difficulté ? 

Les servitudes conventionnelles, c'est-à-dire résultant d'une convention, ne sont opposables au propriétaire du terrain qui doit supporter la servitude que si elle est mentionnée dans l'acte de celui qui aura à la supporter. Car il l'a acquis avec la connaissance de la restriction à ses droits. 
Il ne devra supporter la servitude que si l'acte constitutif de la servitude a été publié en tant que tel à la conservation des hypothèques. Un acte de mutation intervenu chez les auteurs du prétendu bénéficiaire de la servitude, même s'il en a mentionné l'existence, ne suffit pas à la rendre opposable à celui à qui on veut l'imposer.
En pratique, celui qui invoque une servitude à son profit sur le fonds d'autrui doit produire l'acte constitutif de la servitude qui peut du reste remonter loin dans le temps et surtout, la preuve que cet acte a été publié in extenso sur les registres de la conservation des hypothèques. Et il ne suffit pas qu'il en soit fait mention dans un acte intervenu au profit du demandeur à la servitude